(原标题:楼市“小阳春”的另一面)
【环宇杂谈】
广州当前的二手房市场呈现出刚需绝对主导,换房动力不足,高端需求逆势增长的局面。
(资料图片仅供参考)
李宇嘉
一季度过去了,楼市迎来久违的“小阳春”。笔者所在的广深地区,近期楼市红红火火。比如,广州一季度新房成交1.92万套,同比增长18.2%,3月单月成交9800套,同比增长85%。一季度,深圳二手住房成交量同比增长122%。3月份,深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套,接近去年全年20%的交易量,当月二手住房交易量(4002套)创近2年新高。
但是,我和中介小哥聊天,对方一直在讲,统计数据和微观体感不一样。不管是新房市场售楼现场咨询量、单盘认购量,还是二手房市场带看量、带看转定(金)量,都在下行。比如,2月中下旬以来,广州新房购房咨询量环比连续6周下降;3月广州单盘平均认购25套,环比下降21%;3月广州单盘平均来访量292组,环比下降16%,同比下降18%。
而且,即便成交量在上升,但价格趋势让人有点懵。根据贝壳数据,3月份广州新房涨价项目占比减少,降价项目占比增加,开发商促销的态势明显。3月份,广州挂牌在售的二手住房,当月下调价格的房源占比高达28.1%,比1月份的23%和2月份的5%有明显增长。深圳也是如此,虽然二手房成交量一路走高,但3月全市挂牌均价再度回到下降区间,环比下跌0.6%。
笔者看了一下,上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4万套,这个数字是2021年8月以来的最高成交,也是近20个月来首次破2万套。但是,周度成交数据呈现逐月减少的态势,从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周,4月首周的数据显示一季度同比两位数的涨幅已经明显收窄。上海房产中介的数据也显示,近期带看、下定等微观指标都在往下走。
这到底是怎么回事呢?笔者认为,一季度交易数据亮丽,很大程度上是积累的需求集中释放,主要包含三类需求,一是刚性需求,比如这几年疫情导致结婚对数下降,疫情后婚房需求增长;二是因去年疫情肆虐而被耽搁的需求,既有刚需,也有换房需求。近期刚需积极入市买房,带动换房需求活跃了起来;三是因上下积极纾困楼市,预期改善也创造了一部分需求。
但现在看,需求后劲并不足。究竟是什么原因?我们先看看二手房市场,因为商品房总量供应足够大的情况下,存量市场能否激活,关系到整个商品房市场能否保持良性循环和交易活跃。以广州为例,一季度广州二手房交易中,总价在300万以下的房源成交占比达到65.7%,而600万以上的房源成交占比只有9.6%,中间300-600万的房源交易占比24.7%。
相比2021年,300万以下房源成交占比下降0.9个百分点、300-600万房源成交占比下降2个百分点,而600万以上占比则增长2.9个百分点。若将这三部分分别看作刚性需求、改善性需求和高端需求的话,广州当前的二手房市场无疑呈现出刚需绝对主导,换房动力不足,高端需求逆势增长的局面。问题是,高端需求是小众群体,支撑楼市体量要靠刚需和改善。
这几年,疫情冲击叠加经济结构调整,刚需和改善人群比较受伤,而房价还在历史高位徘徊,这就是刚需和换房占比下滑或被挤压的原因。同时,刚需和改善人群对价格非常敏感。笔者调研发现,2月份楼市交易有所活跃之后,2月下旬以来就有开发商取消折扣优惠或提价,也有业主提高挂牌价,尽管变动幅度并不大,但对刚需下定和成交的影响却非常大。
于是,新房市场重回优惠促销主导。更重要的是,现在各个城市二手房挂牌量都在创新高,相比去年一季度平均增长30%左右,二手房去化的速度赶不上新增挂牌的速度。同时,这几年热点城市调控转向供给侧,供地增加带动新房供应也呈现放量态势,比如近年来深圳新房供应就比5年前增长40%多。很多新房项目在售价格比周边二手房中的“次新房”还要低。
为了获得更好去化,新房以维持对二手房价格“倒挂”的优势促销,导致二手房需求被分流,二手房业主不得不调低挂牌价。同时,挂牌的二手房,房龄在15-20年的占比至少50%,卖相差,业主也不得不降价销售。这就是近期商品房市场的场景。总结来看,刚需和改善对价格敏感,收入支撑不足,而房源选择太多,开发商和业主促销姿态明显,需求就难以接续起来。
(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
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