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光大证券股份有限公司何缅南近期对万科A进行研究并发布了研究报告《2022年中报点评:毛利率降幅边际收窄,万物云上市蓄势待发》,本报告对万科A给出买入评级,当前股价为18.15元。
万科A(000002) 事件:2022年8月30日,公司发布中报。22年H1,公司实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%。点评:中期业绩延续Q1良好增长趋势,财务与资金状况稳健,拿地结构优化,经营服务业务发展快速,万物云分拆上市进程顺畅,有望加大赋能内部发展。 1)营收稳步增长,毛利率降幅边际收窄。22年H1,公司实现营收2069.2亿元,同比增长23.8%;综合毛利率与扣除税金及附加后毛利率分别为20.5%、16.4%,分别较21年H1降低2.5pct、1.8pct,降幅边际收窄。房地产开发业务实现营收1788.8亿元,同比增长23.9%,结算毛利率为21.9%,扣除税金及附加后毛利率为17.3%,毛利率表现逐步企稳。同时,公司22年H1对合联营公司的投资收益为-2.8亿,较21年H1减少24.8亿元,合联营公司盈利水平承压明显。 2)经营服务业务发展较快。22年H1,公司物业服务板块营收为121.9亿元,同比增长42%,占总营收比重为5.9%,22年7月万物云境外上市的申请已获证监会核准,发展有望提速;物流业务(含非并表项目)实现营业收入18.6亿元,同比增长39.1%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8亿元,同比增长12.3%;商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元,同比增长10.4%。 3)地产销售短期承压。22年H1,公司实现全口径销售额2152.9亿元,销售面积1290.7万平米,同比分别下降39.3%、41.1%,其中,上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%,核心区域销售贡献较大。 4)拿地审慎,聚焦核心城市。22年H1,公司新增总土储建面307.8万平米,总地价386.8亿元,权益地价248.3亿元,全口径拿地销售比为18%,其中,于一二线城市的拿地金额占比达95.6%,土储结构逐步优化。截至22年H1期末,公司在建及规划中总土储建面合计13722.8万平米,未来土储充足。 5)财务状况稳健,融资结构优化。截至22年H1期末,公司净负债率为35.5%,剔除预收款的资产负债率为68.4%,一年内到期短债占比为22.4%,较21年H1下降9pct,目前银行与直融渠道畅通,存量融资的综合融资成本为4.08%。 盈利预测、估值与评级:公司作为行业头部房企,应对行业风险准备充足,品牌成熟,拿地审慎,经营服务业务发展较快,财务管控稳健。考虑公司合联营公司投资收益减少等因素,小幅下调公司22-24年EPS预测为2.34元(下调0.8%)、2.82元(下调1.1%)、3.32元(下调2.2%),当前A股股价对应22-24年PE估值为7.8/6.4/5.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售与拿地不达预期,竣工与交付不达预期,市场下行超预期等风险。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算,中金公司张宇研究员团队对该股研究较为深入,近三年预测准确度均值为48.54%,其预测2022年度归属净利润为盈利234.44亿,根据现价换算的预测PE为8.99。
最新盈利预测明细如下:
该股最近90天内共有25家机构给出评级,买入评级22家,增持评级3家;过去90天内机构目标均价为25.35。根据近五年财报数据,证券之星估值分析工具显示,万科A(000002)行业内竞争力的护城河优秀,盈利能力良好,营收成长性一般。财务可能有隐忧,须重点关注的财务指标包括:货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标3星,好价格指标4星,综合指标3.5星。(指标仅供参考,指标范围:0 ~ 5星,最高5星)
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