切实杜绝开发商“囤地”乱象

切实杜绝开发商“囤地”乱象

盘和林

我国房地产市场供需不平衡主要是结构性供需失衡，开发商囤地是导致失衡的重要原因之一。当前，我国正在积极推进相关领域去杠杆工作，不少房企出于成本上的考虑，开始逐步释放土地储备，消化手里的囤地，这一方面有利于降低公司杠杆水平，另一方面也使得一些开发商转向消化手里的土地，因而近期拿地的热情不是很高

日前，60家房企公布企业半年报，除了不断增长的销售额及销售面积，房企手中储备的土地数量也让人们颇为惊讶。根据有关统计，截至2017年底，60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米，其中排名前十位的房企占到了总储量的60%，排名第一位的房企土地储备规模达3亿平方米。

随着城市化进程不断加快，前些年，土地收益在地方财政中的地位与日俱增。而且，伴随着大量基础设施建设的推进，城市建设用地价格不断飙升。因此，一些开发商长期乐于囤地，仅被囤积土地当期市场价值与囤积成本的差额往往就可以成为开发商坐享的利润。然而，开发商囤地成本却没有随着地价的上升而同步上升。为了防止房价过快上涨，很多地方给予房地产开发贷款的利率和征收税费通常较低。即使地价在竞拍中走高，开发商依然可以将这一部分成本最终转嫁在消费者身上。

土地价格与囤积土地成本不一致，使开发商在前些年不断地扩大公司囤地面积，这对于房地产市场健康发展自然是非常不利的。从某种程度上说，开发商的囤地行为减少了供给，造成土地资源闲置浪费。当前，我国房地产市场供需不平衡主要是结构性供需失衡，开发商囤地是导致失衡的重要原因之一。

目前，我国正在积极推进相关领域去杠杆进程。由此，不少房企出于成本上的考虑，开始逐步释放土地储备，消化手里的囤地，这一方面有利于降低公司杠杆水平，另一方面也使得一些开发商转向消化手里的土地，因而近期拿地的热情不是很高。

2010年，原国土部就曾经表态严厉打击开发商囤地，但各地在具体实施中效果却并不理想。要保持房地产市场平稳健康发展，今后必须对开发商囤地现象予以有力约束。可以从提高开发商囤地成本入手，考虑将固定贷款利率变成随贷款时间波动的累进利率模式，增加资金成本;可依据《房地产管理法》相关条款，对闲置一年的土地要求缴纳20%或者更高的闲置资金，甚至可以考虑征收土地增值税;在完善制度的同时，应当执法必严，保证制度落实执行。

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